Puis-je prendre des photos pendant une visite ?

Oui, demandez-le par politesse. Cela vous aide à comparer après plusieurs visites.

Qu'est-ce qu'un bon EPC ?

L'EPC donne une indication de l'efficacité énergétique. A/B est généralement favorable, C/D moyen, E/F souvent plus cher (surtout combiné avec du chauffage électrique).

Un état des lieux est-il obligatoire ?

Au début d'un contrat de bail d'habitation, un état des lieux détaillé est obligatoire (Flandre/Bruxelles : au plus tard pendant le premier mois).

Dois-je payer un expert pour l'état des lieux ?

Non. Vous pouvez l'établir ensemble. Si vous choisissez un expert, les frais sont souvent partagés (sauf convention contraire).

Et si je découvre des défauts après l'entrée ?

Signalez-les au bailleur par écrit dès que possible (e-mail avec photos) pour éviter toute discussion sur le moment où ils sont apparus.

18 janvier 2026· Par Thomas Billiet

Inspecter un logement : visite, EPC (PEB) et état des lieux

Dernière mise à jour : 18 janvier 2026. Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles et interprétations peuvent évoluer ; consultez les sources officielles ci-dessous.

Après la visite, vous saurez exactement quelles questions poser sur l'efficacité énergétique, comment lire un EPC et pourquoi l'état des lieux sauve votre garantie.

Pour qui : Toute personne qui va visiter un logement ou emménager. Ce que cela vous apporte : Vous repérez les défauts cachés, estimez vos coûts d'énergie et protégez votre garantie. Ce que vous saurez faire à la fin : Effectuer l'inspection en 12 minutes et envoyer l'e-mail de suivi.

Partie 1 : La visite (le contrôle en 12 minutes)

Vous n'avez souvent que 10 à 15 minutes. Ne vous laissez pas distraire par les beaux meubles. Vérifiez l'infrastructure.

Les 5 grands contrôles

Humidité et moisissure : Regardez dans les coins, derrière les rideaux et dans la salle de bain. Ça sent le moisi ? Des petits points noirs sur les joints ? Rédhibitoire.
Fenêtres et bruit : Est-ce du double vitrage ? Entendez-vous fort la rue ? Ouvrez et fermez une fenêtre.
Pression d'eau : Ouvrez le robinet ou la douche. N'en sort-il qu'un misérable filet ?
Chauffage : Comment chauffe-t-on ? (Voir EPC). Quel âge a la chaudière ?
Parties communes : Le hall est-il propre ? Cela en dit long sur les voisins et la gestion.

Astuce : Prenez des photos et vidéos (demandez d'abord l'autorisation). Après 3 visites, vous ne saurez plus quelle maison avait quelle salle de bain.

Partie 2 : Bien lire l'EPC (votre portefeuille)

L'EPC (certificat de performance énergétique — appelé certificat PEB à Bruxelles et en Wallonie) n'est pas qu'une simple lettre. Il détermine votre confort et votre facture.

Les combinaisons à risque

Label	Chauffage	Verdict
A / B	Pompe à chaleur / Gaz	Top. Coûts bas.
C / D	Gaz (chaudière récente)	Ok. Coûts moyens.
E / F	Gaz (vieille chaudière)	Cher. Comptez sur les courants d'air et les murs froids.
E / F	Électrique	Risque très cher. Évitez sauf si vous pouvez vraiment estimer le coût total.

Chauffage électrique + mauvais EPC : la facture d'énergie peut vite grimper.
Indexation (Flandre) : pour les contrats entrés en vigueur avant le 1/10/2022, le label EPC (ou l'absence d'EPC) peut influencer la manière dont votre indexation est calculée (facteur de correction).

Partie 3 : Le suivi (décrochez ce logement)

Vous voulez le logement. Le bailleur a vu 20 personnes. Comment vous démarquer ? Envoyez le jour même (dans les 2 à 6 heures) un e-mail court et professionnel.

Modèle : l'e-mail gagnant

"Objet : Candidature [Adresse] — Disponible à partir du [Date]

Bonjour [Nom],

Merci pour la visite d'aujourd'hui. Je suis très enthousiaste et pose volontiers ma candidature.

Pratique :

Occupants : [Nombre] (Non-fumeurs, pas d'animaux)

Date de début : [Date]

Profil : [Emploi/Revenus] — je peux payer le loyer aisément.

En annexe vous trouverez mon dossier (note de présentation + preuve de revenus). Quand comptez-vous prendre une décision ?

Cordialement, [Votre nom]"

Partie 4 : L'état des lieux (sauvez votre garantie)

Vous avez la clé ! Félicitations. Maintenant, vous devez consigner l'état du logement. Ce document est l'une des preuves les plus importantes à la sortie. Sans état des lieux (ou avec un état des lieux trop vague), les discussions sur les dégâts surviennent plus vite.

Expert ou vous-même ?

Expert : Coûte de l'argent (300 à 400 €, divisé par 2). Approfondi, neutre, moins de discussions. Recommandé pour les grands logements ou les logements chers.
Vous-même : Gratuit. Utilisez une checklist détaillée et beaucoup de photos.

La checklist pour l'état des lieux

Chaque pièce : Photo de chaque mur, sol et plafond.
Dégâts : Gros plan de chaque fissure, tache et rayure. Avec une pièce de monnaie ou un mètre à côté pour l'échelle.
Compteurs : Photo des relevés des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité.
Clés : Photo de toutes les clés reçues.

N'oubliez pas :

Faites signer le document par les deux parties.
Ajoutez-le au contrat de bail pour l'enregistrement.
Vous découvrez après 2 jours quand même un défaut (p. ex. un robinet qui fuit) ? Envoyez immédiatement une lettre recommandée ou un e-mail avec photo.

Checklist récapitulative de la visite

Contrôle humidité (yeux + nez)
Contrôle fenêtres et bruit
Contrôle type de chauffage et EPC
Contrôle pression d'eau
Contrôle réseau mobile (avez-vous la 4G/5G à l'intérieur ?)
Photos prises
E-mail de suivi envoyé