Mag een verhuurder meer dan 3 maanden waarborg vragen?

Dat hangt af van gewest en startdatum van je contract. In Vlaanderen (woninghuurcontracten vanaf 1/1/2019) mag de waarborg maximaal 3 maanden huur zijn. In Brussel (bails gesloten of vernieuwd vanaf 1/11/2024) maximaal 2 maanden huur. Check de officiële bron onderaan.

Is reservatiegeld legaal?

Een betaling vragen vóór een bezichtiging of vóór er een contract is, is een groot risico. Behandel dit als een rode vlag.

Mag ik de waarborg cash betalen?

In Brussel (bails gesloten of vernieuwd vanaf 1/11/2024) mag de waarborg niet meer cash aan de verhuurder betaald worden. Kies altijd een traceerbare, veilige vorm (bv. geblokkeerde rekening of e-DEPO).

Wat als ik de waarborg niet kan betalen?

Er bestaan alternatieven (bv. OCMW of bankwaarborg), afhankelijk van je situatie en gewest.

Wat is het verschil tussen voorschot en forfait bij kosten?

Een voorschot wordt verrekend met je werkelijke verbruik (terugkrijgen of bijbetalen). Een forfait is een vast bedrag, zonder afrekening.

18 januari 2026

Veilig Huren: Waarborg, Kosten & Fraude vermijden

Laatst bijgewerkt: 18 januari 2026. Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Regels kunnen wijzigen; check de officiële bronnen onderaan.

Je leert hoe je een veilige waarborg betaalt, welke kosten onbeperkt zijn en wat je moet doen bij verdachte vragen of reserveringsgeld.

Voor wie: Iedereen die gaat huren en geen geld wil verliezen aan scams of foute contracten. Wat je hiermee oplost: Je herkent fraude in 1 minuut, betaalt je waarborg veilig, en begrijpt je maandelijkse kosten. Wat je op het einde kan: Een veilige betaling doen en de "verdachte kosten" checken.

Deel 1: De Huurwaarborg (De Regels)

De huurwaarborg is jouw geld dat vaststaat als zekerheid voor de verhuurder. Het is geen betaling aan de verhuurder.

Vlaanderen vs Brussel: Wat mag?

	Vlaanderen (woninghuurcontracten vanaf 1/1/2019)	Brussel (bails gesloten of vernieuwd vanaf 1/11/2024)
Maximum bedrag	Max. 3 maanden huur	Max. 2 maanden huur
Vorm	Huurder kiest de samenstelling (bv. geblokkeerde rekening of bankwaarborg)	5 wettelijke vormen (bv. geindividualiseerde rekening of bankwaarborg)
Cash betalen	Kies een traceerbare vorm (bv. geblokkeerde rekening of e-DEPO)	Waarborg niet meer cash aan de verhuurder betalen
Alternatieven	OCMW/waarborglening/bankwaarborg (afhankelijk van situatie)	OCMW/CPAS en bankwaarborg (afhankelijk van situatie)

Hoe betaal je veilig?

Nooit cash. Altijd traceerbaar.
Geblokkeerde rekening: Dit is de standaard. Jij en de verhuurder tekenen beiden, de bank blokkeert het geld. Niemand kan eraan zonder akkoord van de ander (of een vonnis).
Timing: Betaal pas na ondertekening van het contract, en idealiter vlak voor de sleuteloverdracht.

Rode Vlag: Verhuurder vraagt om de waarborg op zijn eigen privérekening te storten. In de praktijk: doe dit niet. Kies een traceerbare, neutrale oplossing (bv. een geblokkeerde rekening op jouw naam of e-DEPO). Eis dat de waarborg in een veilige, wettelijke vorm wordt gesteld.

Hoe krijg je het terug?

Bij uittrede vergelijk je de plaatsbeschrijving (intrede vs uittrede).

Geen schade? Beide partijen tekenen voor vrijgave. De bank stort alles terug (+ rente).
Wel schade? Je spreekt een bedrag af dat de verhuurder krijgt. De rest komt naar jou.
Discussie? De vrederechter beslist. Zolang er geen akkoord of vonnis is, blijft het geld vaststaan.

Deel 2: Kosten en Lasten (Voorschot vs Forfait)

Bovenop de huur betaal je vaak kosten. Het systeem maakt een groot verschil.

Optie A: Het Voorschot (Provisie)

Je betaalt maandelijks een schatting (bv. €100).
Jaarlijks krijg je een afrekening met bewijsstukken.
Verbruikte je minder? Geld terug. Meer? Bijbetalen.
Jouw recht: Je mag de facturen inzien.

Optie B: Het Forfait

Je betaalt een vast bedrag (bv. €100).
Geen afrekening. Op = op, overschot = winst voor verhuurder.
Risico: Vaak iets hoger ingeschat door de verhuurder "voor de zekerheid".
Voordeel: Geen verrassingen achteraf.

Wat zit er in de kosten?

Privé: Water, gas, elektriciteit (tenzij je eigen meters hebt - wat beter is).
Gemeenschappelijk: Lift, poetsen gang, elektriciteit traphal, tuinonderhoud.

Vraag altijd: "Is dit een voorschot of een forfait? En welke posten zitten er exact in?"

Deel 3: Huurfraude (15 Rode Vlaggen)

Fraudeurs spelen in op snelheid en paniek. "Beslis nu, of het is weg!"

De 10-seconden check

Prijs te mooi? Een luxe-loft voor €500 in Gent? Fake.
Verhuurder in buitenland? "Ik ben in Spanje, sleutel komt via koerier na betaling." Klassieker.
Vage foto's? Doe een Reverse Image Search (Google Lens). Komen de foto's van een Airbnb in Londen?
Communicatie: Alleen via WhatsApp/Telegram, gebrekkig Engels/Nederlands, of extreem dwingend.

Het "Reservatiegeld"

Iemand vraagt geld vóór je de woning hebt gezien, of vóór er een contract is, "om de woning van de markt te halen".

Advies: DOE HET NIET.
Legitieme verhuurders/makelaars werken niet zo. Je betaalt pas bij het contract.

Wat als je toch betaald hebt?

Bel je bank direct. Probeer de overschrijving te stoppen.
Meld het officieel: Via Belgium.be (meldpunt bedrog/oplichting) word je doorverwezen naar de juiste dienst (FOD Economie / ConsumerConnect).
Politie: Doe aangifte.
Platform: Rapporteer de advertentie op Immoweb/Facebook/...

Deel 4: Templates & Checklists

Checklist: Veilig Betalen

Contract is getekend door beide partijen.
Rekeningnummer is een geblokkeerde rekening (of Korfine), niet privé.
Mededeling bij betaling: "Huurwaarborg [Adres] - [Jouw Naam]".
Ik heb een bewijs van betaling opgeslagen.

Template: Vraag om details kosten

"Dag [Naam],

Voor ik teken, wil ik graag duidelijkheid over de maandelijkse kosten (€X).

Is dit een forfait (vast) of een voorschot (met afrekening)?

Welke posten zijn inbegrepen? (Water, gas, lift, ...?)

Zijn er eigen meters voor elektriciteit/gas?

Alvast bedankt voor de transparantie."

Template: Weigeren van vreemde betalingen

"Dag [Naam],

Ik ben erg geïnteresseerd, maar ik doe geen betalingen (reservatie of voorschot) voordat er een bezichtiging is geweest en een contractontwerp op tafel ligt.

Zodra we een akkoord hebben en het contract getekend is, stort ik de waarborg meteen op een geblokkeerde rekening zoals wettelijk voorzien.

Kunnen we een bezoek inplannen?"